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6 tips para comprar casas embargadas

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comprar casas embargadas

Comprar una casa embargada es diferente a comprar en una venta típica. En muchos de los casos:

  • Sólo un agente de bienes raíces está involucrado.
  • El vendedor quiere una carta de preaprobación de un prestamista antes de aceptar una oferta.
  • Hay poco margen de negociación, si es que hay alguno.
  • La casa viene tal cual, y depende del comprador pagar las reparaciones.

Por el lado positivo, la mayoría de las casas propiedad del banco están vacías, lo que puede acelerar el proceso de mudarse.

Comprar una ejecución hipotecaria definitivamente no es fácil. Esencialmente estás obteniendo precios fantásticos, pero a veces se necesita visitar muchas casas y enviar un montón de ofertas para conseguir la que deseas.

Busca un corredor de bienes raíces y un prestamista

Los primeros dos pasos en la compra de una ejecución hipotecaria deben ocurrir casi simultáneamente: encuentra un corredor de bienes raíces que trabaje directamente con los bancos que posean casas embargadas, y obtén una preaprobación de un prestamista.

Recomendamos que los compradores primero visiten cualquier página con una base de datos de casas embargadas. También puedes buscar en un sitio web local de bienes raíces que te permita filtrar los resultados para ver sólo las ejecuciones hipotecarias. En la búsqueda podrías encontrar el acrónimo REO, que significa “real estate owned” (propiedad de un banco, es decir). Esto significa que una casa ha pasado por una ejecución hipotecaria y el prestamista la está vendiendo.

Por al corredor de tu lado

El objetivo de revisar los listados de embargos hipotecarios no es encontrar una casa; es encontrar un agente. Los bancos suelen contratar a uno o unos pocos corredores de bienes raíces para manejar sus propiedades REO en un mercado. En muchos casos, el comprador trabaja directamente con el agente del banco en lugar de usar a su propio corredor. De esta manera, la comisión no tiene que ser dividida entre dos corredores.

Muchos agentes de bienes raíces tienen una relación a largo plazo con estos bancos, y saben de propiedades que ni siquiera han aparecido en la lista todavía. Llámalos por los anuncios que te interesan, pero también pregúntales acerca de los otros anuncios que pueden aparecer, porque a veces puede tomar un día, dos o incluso una semana antes que una propiedad llegue a la base de datos.

Es posible que una solicitud de este tipo no siempre salga bien. En lugares donde miles de propiedades embargadas están a la venta, es posible que no recibas mucha atención personalizada de agentes sobrecargados. Para demostrar que vas en serio con la compra, justo antes o después de reunirte con el agente, reúnete con el prestamista.

Get a preapproval letter

A menos que tengas planes de pagar en efectivo, necesitarás una carta reciente de preaprobación de un prestamista. La carta describirá cuánto dinero puedes pedir prestado, basado en la evaluación del prestamista de tu puntaje de crédito e ingresos.

El problema es que los compradores quieren encontrar la casa primero, y luego piensan que van a resolver el financiamiento. Desafortunadamente, al ser tan buenas ofertas, se van rápidamente, y el comprador no tiene necesariamente tiempo para tratar de resolver la financiación después. Necesitan solucionar eso primero.

Algunos compradores primerizos cometen el error de asumir que el banco que vende la casa también financiará la hipoteca como parte del trato. No esperes obtener financiamiento del banco que ejecutó la hipoteca. Esa es una transacción totalmente separada, y ellos lo ven de esa manera. Las personas en el departamento de REO (del banco) no son oficiales de préstamos. Simplemente se están deshaciendo de los malos activos.

El precio depende del ritmo de ventas

No hay ninguna regla empírica sobre cuál es el mínimo del banco en cuanto al precio. Al igual que con cualquier otra compra de bienes raíces, tienes que mirar los precios de venta recientes de propiedades similares conocidas como “comps“.

Realmente debes buscar las comps en el mercado actual y hacer una oferta competitiva basada en eso. A veces el banco pone las casas a precios muy bajos, y la propiedad tendrá múltiples ofertas sobre ese precio en cuestión de horas. A veces tiene un precio demasiado alto, y puedes conseguirlo más barato. Muchas veces, los compradores dirán que les apetece enviar ofertas a mitad de precio, y casi nunca funciona.

No esperes un descuento por reparaciones

Ten en cuenta que las casas embargadas generalmente se venden tal cual. Esto significa que no debes esperar obtener un descuento para compensar las reparaciones.

Además, considera la tasa de absorción para esa clase de propiedades. Eso significa debes averiguar qué tan rápido se están vendiendo casas similares. Con las ejecuciones hipotecarias, una casa de 3,500 pies cuadrados con una piscina en una comunidad cerrada podría venderse en días u horas, mientras que las casas más modestas podrían estar en el mercado durante semanas. O viceversa, dependiendo de las condiciones del mercado.

Si las casas de su tipo se están vendiendo rápidamente, el mejor consejo es que llegues en tu mejor momento, a menos que la propiedad haya estado en el mercado desde siempre sin actividad. De no obtener la propiedad, evita molestarte luego por no haber ofertado esos 5,000 dólares de más, intentando pujar el precio más alto en primer lugar.

Encuentra contratistas lo antes posible

Debido a que las reparaciones son casi inevitables con las casas embargadas, la recomendación general es conocer a profesionales que puedan evaluar y reparar los daños causados por plagas, moho y fugas. Debes asumir que el aire acondicionado necesita ser reparado, y posiblemente el sistema de calefacción, también.

Todo suena intimidante. Pero al menos no tienes que esperar a que el dueño se mude de la casa.

 

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